【宅建過去問】（平成28年問39）重要事項説明書・契約書面
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宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「重要事項説明書」とは法第35条の規定により交付すべき書面をいい、「37条書面」とは法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
- 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
- 契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
- 借賃の支払方法が定められていても、貸主及び借主の承諾を得たときは、37条書面に記載しなくてよい。
- 天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。
正解：2
1 誤り
■重要事項説明書
「専有部分の利用制限に関する規約の定め」がある場合、その内容は、区分所有建物の売買・貸借における重要事項とされています（表の③。宅建業法35条１項６号、規則16条の２第３号）。
区分所有建物の重要事項
■37条書面
「専有部分の利用制限に関する規約の定め」は、記載事項に含まれていません。
■重要事項説明書と37条書面の比較
35条書面特有の事項
■参照項目&類似過去問
内容を見る区分所有建物の重要事項（③専有部分の用途・利用制限に関する規約（案）（宅建業法[11]2(4)③））
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-37-2 | マンションの分譲を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めが案の段階であるときは、説明する必要はない。 | × |
| 2 | R03-37-1 | 宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。 | × |
| 3 | R02-31-4 | 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、説明しなくてよい。 | × |
| 4 | R01-28-4 | 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。 | ◯ |
| 5 | H28-39-1 | 宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させようとしている。専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。 | × |
| 6 | H26-34-4 | 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。 | ◯ |
| 7 | H18-35-4 | 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（その案を含む。）がなかったので、そのことについては説明しなかった。 | ◯ |
| 8 | H17-38-3 | 宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。 | ◯ |
| 9 | H15-45-1 | 宅地建物取引業者は、マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途について、管理規約で「ペット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、そのことに関して宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明を行わなかった。 | × |
| 10 | H13-36-3 | 宅地建物取引業者が、マンションの１戸の賃貸借の媒介を行うに際し、重要事項として、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（その案を含む。）がなかったので、そのことについては説明しなかった。 | ◯ |
35条書面特有の事項（専有部分の用途利用・制限に関する規約）（宅建業法[12]3(3)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-37-1 | 宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。 | × |
| 2 | H28-39-1 | 宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた。専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。 | × |
2 正しい
■重要事項説明書
「契約の解除に関する事項」は、重要事項とされています（表の②。宅建業法35条１項８号）。
取引条件に関する重要事項
■37条書面
「契約の解除に関する定めの内容」は、37条書面の任意的記載事項です（表の②。宅建業法37条２項１号、１項７号）。
つまり、定めがある場合には、その旨を記載する必要があります。
37条書面の任意的記載事項
■重要事項説明書と37条書面の比較
35条書面と37条書面に共通する事項
■参照項目&類似過去問
内容を見る取引条件に関する重要事項（②契約解除に関する事項）（宅建業法[11]2(3)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-33-イ | 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として建物を売却する場合、重要事項説明書に記載しなければならない契約の解除に関する事項については、契約に定めがなくても37条書面に全て記載しなければならない。 | × |
| 2 | H28-39-2 | 媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた。契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 3 | H13-39-1 | 宅地又は建物の売買の媒介に際して、契約の解除については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。 | ◯ |
| 4 | H09-40-4 | 宅地建物取引業者Ａが、売主Ｂ、買主Ｃとする建物の売買を媒介しようとしている。Ａは、契約の解除に関する事項について売買契約が成立するまでの間にＣに説明しなかったが、そのことについて過失はあったものの故意はなかった。 | × |
37条書面の任意的記載事項（②契約解除に関する定め）（宅建業法[12]2(2)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-33-イ | 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として建物を売却する場合、重要事項説明書に記載しなければならない契約の解除に関する事項については、契約に定めがなくても37条書面に全て記載しなければならない。 | × |
| 2 | R03s-42-ウ | 宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容について、37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 3 | R01-36-ウ | 土地付建物の売主である宅地建物取引業者は、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。 | × |
| 4 | R01-36-エ | 宅地建物取引業者がその媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。 | ◯ |
| 5 | H29-38-3 | 宅地建物取引業者は、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。 | × |
| 6 | H28-39-2 | 宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた。契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 7 | H26-42-ウ | 宅地建物取引業者Ａが売主としてＢとの間で売買契約を成立させた場合（Ｂは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。）、ＡＢ間の売買契約に「Ｂは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Ａは、37条書面にその内容を記載しなければならない。 | ◯ |
| 8 | H22-34-3 | 土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。 | ◯ |
| 9 | H21-35-4 | 宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。 | ◯ |
| 10 | H13-39-1 | 宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買の媒介に際して、契約の解除については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。 | ◯ |
| 11 | H12-34-2 | 宅地建物取引業者が、その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合、37条書面において、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を必ず記載しなければならない。 | ◯ |
3 誤り
「借賃の額・支払時期・支払方法」は、37条書面の必要的記載事項です（表の③。宅建業法37条２項２号）。
当事者の承諾があるからといって、その記載を省略することはできません。
37条書面（契約書面）の必要的記載事項
金銭の授受関係
■参照項目&類似過去問
内容を見る 37条書面の必要的記載事項（③借賃の額・支払時期・支払方法）（宅建業法[12]2(1)③）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R06-44-2 | 宅地建物取引業者Ａは、貸主Ｂと借主Ｃとの間で締結された建物の賃貸借契約を媒介したときに、借賃の額、支払時期及び支払方法について定められていたが、ＢとＣの承諾を得たので、37条書面に記載しなかった。 | × |
| 2 | R03s-40-4 | 宅地建物取引業者Ａは、自ら貸主として、Ｂと事業用建物の定期賃貸借契約を締結した。この場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Ａはその内容を37条書面に記載しなければならず、Ｂに対して当該書面を交付しなければならない。 | × |
| 3 | R02-33-1 | 宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。 | ◯ |
| 4 | R01-36-イ | 宅地建物取引業者Ａが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 | × |
| 5 | H28-30-1 | 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介における重要事項の説明において、借賃の額並びにその支払の時期及び方法について説明するとともに、37条書面に記載しなければならない。 | × |
| 6 | H28-39-3 | 宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた。借賃の支払方法が定められていても、貸主及び借主の承諾を得たときは、37条書面に記載しなくてよい。 | × |
| 7 | H27-38-ウ | 宅地建物取引業者Ａが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 | × |
| 8 | H25-35-ウ | 宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、借賃の額並びにその支払の時期及び方法を、37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 9 | H12-34-1 | 宅地建物取引業者が、その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合、37条書面において、借賃の額並びにその支払の時期及び方法を必ず記載しなければならない。 | ◯ |
| 10 | H07-48-2 | マンションの貸主から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、貸主が借賃の支払方法を定めていなかったので、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面において借賃の支払方法を記載しなかった。 | × |
4 誤り
（肢2の表の⑤参照。）
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めの内容」は、37条書面の任意的記載事項です（宅建業法37条２項１号、１項10号）。
定めがある場合には記載しなければなりませんが、定めがない場合にはその旨を記載する必要はありません。
■重要事項説明書と37条書面の比較
37条書面特有の事項
■参照項目&類似過去問
内容を見る 37条書面の任意的記載事項（⑤天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め）（宅建業法[12]2(2)⑤）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-29-3 | 宅地建物取引業者ＡがＢを売主としＣを買主とする宅地の売買契約を媒介した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがないときは、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。 | × |
| 2 | R05-43-4 | 宅地建物取引業者Ａが媒介により宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 3 | R03s-42-エ | 宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 4 | R02s-35-ウ | 宅地建物取引業者が媒介により建物の売買契約を成立させた場合において、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、重要事項説明書にその旨記載していたとしても、その内容を37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 5 | H28-39-4 | 宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた。天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。 | × |
| 6 | H25-31-ウ | 宅地建物取引業者は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければならない。 | ◯ |
| 7 | H23-34-3 | 宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 8 | H18-37-ウ | 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に必ず記載しなければならない。 | ◯ |
| 9 | H11-35-2 | 建物の貸借の契約を媒介した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について37条書面に記載する必要がある。 | ◯ |
| 10 | H02-49-2 | 宅地建物取引業者が自ら売主として37条書面を交付する場合に、天災その他不可抗力による損害の負担について、不確定な要素であったので、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。 | ◯ |
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